Atuação Direta C&F® — Direito Imobiliário e Locações
Ação de Despejo, Revisional de Aluguel, Renovatória Comercial e Consignação de Chaves
A atuação em Ações Locatícias da Cintra & Foglietto Advogados Associados oferece suporte jurídico completo a proprietários, investidores, imobiliárias, inquilinos e empresas na condução de Ações de Despejo e Cobrança de Aluguéis, Ações Revisionais de Aluguel, Ações Renovatórias de Locação Comercial e Ações de Consignação de Chaves, nos rigorosos termos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Nosso trabalho combina especialização em Direito Imobiliário, mediação certificada pelo CNJ e mais de 20 anos de experiência corporativa em crédito, cobrança e execução de garantias. Assim, protegemos a rentabilidade e a posse do seu imóvel, a continuidade do seu ponto comercial e a segurança jurídica das relações locatícias.
Resumo Rápido: Quando Buscar Apoio em Ações Locatícias?
Atuamos de forma consultiva, negocial ou contenciosa nas quatro demandas principais da Lei do Inquilinato:
- Ação de Despejo e Cobrança: Para retomar o imóvel alugado diante de inadimplência de aluguel, condomínio ou IPTU, fim de prazo contratual ou descumprimento de cláusulas.
- Ação Revisional de Aluguel: Para ajustar judicialmente o valor do aluguel (para cima ou para baixo) quando o preço contratado fica defasado em relação ao mercado.
- Ação Renovatória de Locação: Para garantir a renovação compulsória do contrato comercial e proteger o ponto empresarial e o fundo de comércio conquistado pelo inquilino.
- Ação de Consignação de Chaves: Para entregar judicialmente o imóvel e cessar a cobrança de aluguéis quando o proprietário ou a imobiliária se recusa a receber as chaves.
Frentes Especializadas na Lei do Inquilinato
Como Protegemos Seus Direitos nas Locações Residenciais, Comerciais e Industriais
A Lei nº 8.245/1991 exige o cumprimento rigoroso de prazos, notificações e requisitos processuais. Conheça em detalhes as quatro frentes de atuação direta do nosso escritório.
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1. Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis
A inadimplência do inquilino não apenas interrompe a renda do proprietário, mas gera passivos de condomínio e IPTU que recaem sobre o próprio imóvel. Atuamos com agilidade para retomar a posse e recuperar o crédito.
- Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança: Ação única (art. 62 da Lei nº 8.245/1991) contra o locatário e fiadores para desocupação do imóvel e execução dos aluguéis, condomínio, IPTU e multas.
- Pedido de Despejo Liminar em 15 Dias: Requerimento de ordem judicial para desocupação em 15 dias nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato (como em contratos desprovidos de garantia locatícia).
- Despejo por denúncia vazia (fim do prazo contratual), uso próprio, sublocação não autorizada ou infração contratual, além da defesa técnica de inquilinos diante de cobranças abusivas.
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2. Ação Revisional de Aluguel
Oscilações econômicas, valorização da região ou índices de reajuste descolados da realidade podem tornar o valor do aluguel injusto. A Ação Revisional restabelece o equilíbrio contratual ao valor real de mercado.
- Adequação ao Valor de Mercado (Art. 19 da Lei nº 8.245/1991): Propositura de ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de reajuste para atualizar o aluguel residencial ou comercial.
- Fixação de Aluguel Provisório: Pedido fundamentado com laudos e pesquisas imobiliárias para que o juiz fixe, já no despacho inicial, um novo valor provisório (art. 68, II, da Lei do Inquilinato).
- Atuação tanto em favor do locador (quando o aluguel está defasado abaixo do mercado) quanto do locatário (quando reajustes acumulados tornam o valor superior ao praticado na região).
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3. Ação Renovatória de Locação Comercial
Para empresas, comércios, clínicas e indústrias, o endereço físico consolidado (ponto comercial) é um ativo de alto valor. A Ação Renovatória impede que o empresário perca o local onde construiu sua clientela.
- Renovação Compulsória do Contrato (Art. 51 da Lei nº 8.245/1991): Garantia judicial de renovação para contratos escritos com prazo determinado de, no mínimo, 5 anos (ou soma ininterrupta de contratos escritos que atinja 5 anos) e exploração do mesmo ramo há pelo menos 3 anos.
- Controle Estrito do Prazo Decadencial: Ajuizamento tempestivo dentro da janela obrigatória de 1 ano a até 6 meses antes do término do contrato vigente (art. 51, § 5º).
- Defesa de proprietários e investidores em Ações Renovatórias para contestar o preenchimento dos requisitos legais, apresentar melhor proposta de terceiros ou requerer a adequação do aluguel na renovação.
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4. Ação de Consignação de Chaves e de Aluguéis
Ao desocupar um imóvel, o inquilino não pode ficar refém da recusa injustificada do locador ou da administradora em receber as chaves sob o pretexto de reparos excessivos ou cobranças controvertidas.
- Consignação Judicial de Chaves: Depósito das chaves em juízo para formalizar a entrega da posse do imóvel e estancar imediatamente a cobrança de novos aluguéis, condomínio e IPTU contra o locatário e seus fiadores.
- Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios (Art. 67 da Lei nº 8.245/1991): Depósito judicial dos valores devidos quando há dúvida sobre quem deve receber, recusa do locador ou cobrança de acréscimos ilegais no boleto.
- Discussão técnica de laudos de vistoria de entrada e saída para impedir cobranças abusivas de reforma que desconsideram o desgaste natural pelo uso regular do imóvel.
Metodologia de Trabalho
Qual é o Melhor Caminho para o Seu Caso: Notificação Extrajudicial, Liminar de Despejo ou Execução?
Na Cintra & Foglietto, analisamos o contrato de locação, a modalidade de garantia (fiança, caução ou seguro-fiança) e os prazos legais antes de definir a medida mais rápida e econômica:
1. Via Preventiva, Contratual e Notificação
Quando é indicada: Na elaboração e blindagem de contratos de locação, notificações premonitórias de desocupação, acordos de entrega amigável de chaves ou renegociação extrajudicial de aluguéis.
Benefício prático: Formalização de termos de acordo e confissão de dívida com eficácia de título executivo extrajudicial, ou cumprimento do requisito legal prévio para o despejo imotivado.
2. Via Judicial com Pedido Liminar (Art. 59)
Quando é indicada: Quando o inquilino está inadimplente em contrato sem garantia (ou cuja garantia se extinguiu), na fixação de aluguel provisório em revisional ou no depósito imediato de chaves.
Benefício prático: Apreciação judicial prioritária para decretar a desocupação liminar em 15 dias (mediante caução legal), reajustar provisoriamente o aluguel ou liberar o inquilino de novas cobranças.
3. Via Contenciosa e Execução de Garantias
Quando é indicada: Na proteção do ponto comercial via Ação Renovatória, na cobrança forçada de aluguéis e encargos contra devedores e fiadores e na reparação de danos deixados no imóvel.
Benefício prático: Atuação processual firme com penhora de contas e bens (inclusive do imóvel do fiador, nos termos da Súmula 549 do STJ e Tema 295 do STF) para recuperar o crédito locatício.
Como se Preparar para a Sua Consultoria sobre Locação e Despejo
A verificação documental prévia é indispensável para cumprir os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Para tornar a análise do seu caso mais rápida e precisa, recomendamos reunir:
- Em casos de Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis: Separe o contrato de locação assinado e eventuais aditivos, o termo de vistoria inicial, a matrícula ou documento de propriedade do imóvel e a planilha detalhada dos meses de aluguel, condomínio e IPTU em aberto.
- Em casos de Ação Revisional de Aluguel ou Ação Renovatória Comercial: Reúna o contrato vigente (e os contratos anteriores, quando somados para atingir os 5 anos da Renovatória), os comprovantes de quitação em dia dos aluguéis, certidões dos fiadores e anúncios ou avaliações de imóveis semelhantes na mesma região.
- Em casos de Ação de Consignação de Chaves ou de Aluguéis: Tenha em mãos o aviso prévio de desocupação enviado ao locador ou imobiliária, as mensagens, e-mails ou protocolos que comprovem a recusa injustificada em receber as chaves, fotos atuais do estado de conservação do imóvel e comprovantes de quitação das contas de consumo (água, luz e gás).
Caso a sua necessidade envolva também regularização de imóveis, compra e venda ou contratos civis, consulte nossas páginas de Direito Imobiliário, Rescisão, Distrato e Atraso na Obra, Direito Civil e Contratos, Gestão de Conflitos e o painel completo de Áreas de Atuação da Cintra & Foglietto.
Especialistas à Frente do Seu Caso
Sua demanda locatícia será conduzida diretamente pelos sócios fundadores, que aliam especialização em Direito Imobiliário e Processual Civil a mais de duas décadas de experiência financeira em análise de crédito e cobrança:
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Dr. Ruy Cezar Cintra
Advogado especialista em Direito Imobiliário, com sólida vivência nas áreas Cível, Contratual, Ambiental e Tributária. Possui ampla atuação em locações residenciais, comerciais e regularização de imóveis, somando cursos de extensão em conciliação cível e histórico junto à Procuradoria Geral do Estado (PGE) e à Defensoria Pública.
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Dra. Claudete Foglietto
Economista e Advogada especialista em Direito Processual Civil, Conciliadora e Mediadora Judicial inscrita no CNJ. Atuou por mais de 20 anos na área financeira em empresas multinacionais — especialmente em crédito, cobrança e métodos eficazes para recebimento de valores devidos —, aplicando rigor técnico na execução de aluguéis e garantias.
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Proteja Seu Imóvel e Seu Ponto Comercial
Precisa de Apoio em Despejo, Revisional, Renovatória ou Entrega de Chaves?
Encaminhe o resumo da sua situação através da nossa página de triagem jurídica. Nossos sócios analisarão o seu contrato de locação e documentos sob sigilo profissional para indicar a medida mais segura e eficaz.
Entre em Contato: +55(11) 99325-3291 | E-mail: contato@cintraefoglietto.com.br
Perguntas Frequentes Sobre Ações Locatícias e Despejo
Esclareça as principais dúvidas sobre despejo liminar em 15 dias, revisional de aluguel, renovatória comercial e consignação de chaves.
1. Quando é possível conseguir o despejo liminar para desocupação do imóvel em 15 dias?
De acordo com o art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o juiz pode conceder liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em situações específicas previstas na lei — sendo a mais comum a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias locatícias (fiança, seguro-fiança ou caução) ou quando a garantia tiver se extinguido.
2. Quais são os requisitos para propor a Ação Revisional de Aluguel?
Nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/1991, não havendo acordo entre as partes, o locador ou o locatário poderá pedir a revisão judicial do aluguel após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo que tenha alterado o valor base da locação (e não do simples reajuste anual pelo índice inflacionário). O objetivo da ação é ajustar o aluguel ao preço real de mercado, podendo o juiz fixar um aluguel provisório logo no início do processo com base nos elementos técnicos apresentados.
3. Qual é o prazo obrigatório para a empresa propor a Ação Renovatória de Locação Comercial?
Conforme o art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato, o direito à renovação compulsória do contrato comercial decai (extingue-se) para quem não propuser a Ação Renovatória no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Além desse prazo rigoroso, a empresa locatária deve comprovar contrato escrito com prazo determinado de pelo menos 5 anos (ou soma ininterrupta de contratos escritos que atinja 5 anos) e exercício do mesmo ramo de atividade há no mínimo 3 anos.
4. O que fazer quando o proprietário ou a imobiliária se recusa a receber as chaves na entrega do imóvel?
O locador ou a imobiliária não podem recusar o recebimento das chaves de um imóvel já desocupado sob a justificativa de pendências financeiras ou de divergências quanto a reparos de vistoria, pois tais eventuais débitos devem ser cobrados pelas vias próprias sem obrigar o inquilino a permanecer na posse. Diante da recusa, o locatário deve ingressar imediatamente com a Ação de Consignação de Chaves, depositando as chaves em juízo para interromper a fluência de novos aluguéis, condomínio e IPTU a partir do depósito judicial.
Aviso Legal e Institucional: As informações apresentadas nesta página possuem finalidade exclusivamente informativa e educativa sobre a atuação em Direito Imobiliário e Locatício da Cintra & Foglietto Advogados Associados, em estrita observância ao Código de Ética e Disciplina da OAB. Cada caso concreto exige análise documental e técnica individualizada. Para conhecer todo o escritório, retorne à página inicial da Cintra & Foglietto.