Atuação Direta C&F® — Direito Imobiliário e Contratos
Rescisão e Distrato Imobiliário, Indenização por Atraso na Obra e Revisão de Cláusulas
A atuação em Contratos Imobiliários da Cintra & Foglietto Advogados Associados oferece suporte jurídico especializado para compradores, investidores e proprietários em Ações de Rescisão e Distrato de Compra e Venda de Imóveis na Planta ou Loteamentos, Ações de Indenização por Atraso na Entrega das Chaves e Ações Revisionais de Cláusulas Contratuais.
Nosso trabalho une especialização em Direito Imobiliário, mediação certificada pelo CNJ e mais de 20 anos de experiência financeira corporativa na auditoria de juros, indexadores (INCC/IGP-M) e retenções contratuais. Assim, protegemos o seu capital contra multas confiscatórias impostas por construtoras e loteadoras, assegurando a restituição justa dos valores pagos e a reparação pelos prejuízos sofridos.
Resumo Rápido: Quando Buscar Apoio em Distrato e Atraso na Obra?
Atuamos de forma preventiva, negocial ou contenciosa nas quatro situações principais dos contratos imobiliários:
- No atraso na entrega das chaves: Quando a construtora ultrapassa o prazo previsto (e a tolerância de 180 dias), gerando direito a indenização mensal (lucros cessantes) ou rescisão com devolução de 100% dos valores.
- No distrato por iniciativa do comprador: Quando o adquirente não consegue manter as parcelas ou obter financiamento e a incorporadora tenta reter percentuais abusivos do valor pago.
- Em cobranças antes da posse do imóvel: Para suspender e restituir taxas de condomínio, IPTU e juros de obra cobrados antes da entrega efetiva das chaves ao comprador.
- Na revisão de cláusulas e juros abusivos: Para corrigir distorções de saldo devedor, indexadores, anatocismo e taxas indevidas em contratos com construtoras, loteadoras ou bancos.
Frentes Especializadas em Contratos Imobiliários
Como Protegemos Seu Investimento Frente a Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras
Assinar um termo de distrato padrão imposto pela construtora pode significar a perda de grande parte das suas economias. Conheça em detalhes cada frente de atuação direta do nosso escritório.
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1. Ação de Rescisão e Distrato Imobiliário
Quando a continuidade do contrato se torna inviável ou quando a construtora descumpre os prazos e especificações do empreendimento, atuamos para recuperar os valores investidos em parcela única e devidamente corrigidos.
- Rescisão por Culpa da Construtora (Devolução de 100%): Aplicação da Súmula 543 do STJ para exigir a restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas (incluindo entrada e corretagem) quando há atraso na obra ou vício do imóvel.
- Distrato por Iniciativa do Comprador: Combate a retenções confiscatórias que chegam a 50% ou mais dos valores pagos, limitando a multa ao patamar razoável admitido pela jurisprudência e pela legislação (Lei nº 13.786/2018).
- Pedido de tutela de urgência (liminar) para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e impedir a negativação do CPF do comprador a partir da manifestação formal de distrato.
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2. Indenização por Atraso na Entrega da Obra
Mesmo quando o comprador decide manter o contrato e aguardar o imóvel, a ultrapassagem do prazo contratual (somado ao limite máximo de 180 dias corridos de tolerância) impõe à incorporadora o dever de indenizar.
- Lucros Cessantes Presumidos (Aluguel Mensal): Condenação da construtora ao pagamento de indenização mensal equivalente ao valor de locação do imóvel (geralmente entre 0,5% e 1% do valor atualizado do contrato por mês de atraso) até a efetiva entrega das chaves.
- Inversão de Cláusula Penal Moratória (Tema 971 do STJ): Quando o contrato prevê multa apenas contra o consumidor, requeremos a inversão dessa penalidade contra a construtora inadimplente, observadas as teses dos Temas 970 e 971 do STJ.
- Congelamento ou substituição do índice de correção de obra (INCC) durante o período de mora da construtora e reparação por danos morais em atrasos excessivos que frustram o projeto de vida familiar.
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3. Condomínio, IPTU e Juros de Obra Antes das Chaves
A simples expedição do Habite-se pela Prefeitura não autoriza a construtora a transferir encargos do imóvel ao comprador enquanto ele não estiver na posse efetiva das chaves.
- Inexigibilidade de Condomínio e IPTU Antes da Posse (Tema 886 do STJ): Ações para anular cobranças e restituir valores de cotas condominiais e IPTU exigidos antes da entrega das chaves por culpa da construtora.
- Taxa de Evolução de Obra (Juros de Obra): Contestação e pedido de ressarcimento dos juros de obra cobrados pela instituição financeira após o término do prazo contratual prometido para a conclusão do empreendimento.
- Impedimento de retenção ilegal das chaves quando a construtora condiciona a entrega do imóvel ao pagamento de taxas acessórias abusivas.
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4. Ação Revisional de Cláusulas e Vícios Construtivos
Auditamos matematicamente e juridicamente contratos de financiamento direto com construtoras, loteadoras ou instituições financeiras para expurgar encargos ilegais e exigir a solidez da obra.
- Ação Revisional de Cláusulas Contratuais: Revisão de juros remuneratórios abusivos, capitalização mensal não pactuada (anatocismo), cobrança cumulada de comissão de permanência e distorções no saldo devedor.
- Defesa de mutuários diante de ameaça de leilão extrajudicial (Alienação Fiduciária – Lei nº 9.514/1997) quando há falha na intimação pessoal para purgação da mora ou vício no procedimento cartorário.
- Ações de obrigação de fazer ou indenização por vícios construtivos (infiltrações, rachaduras, falhas estruturais ou entrega de imóvel com metragem inferior à contratada – art. 618 do Código Civil).
Metodologia de Trabalho
Qual é o Melhor Caminho para o Seu Caso: Notificação e Acordo, Liminar de Suspensão ou Ação Judicial?
Na Cintra & Foglietto, analisamos a data da assinatura do contrato, o cronograma da obra e o extrato financeiro antes de recomendar a estratégia que preserve melhor o seu patrimônio:
1. Via Preventiva e Negociação Extrajudicial
Quando é indicada: Antes de assinar qualquer minuta de distrato enviada pela construtora ou para constituir formalmente a incorporadora em mora mediante notificação extrajudicial.
Benefício prático: Impede que o comprador renuncie inadvertidamente ao direito de indenização e viabiliza acordos assistidos com percentuais de devolução mais elevados.
2. Via Judicial com Tutela de Urgência (Liminar)
Quando é indicada: Quando o comprador já solicitou a rescisão do contrato, mas a construtora ou loteadora continua a emitir boletos e ameaça inscrever o nome no SPC/Serasa.
Benefício prático: Pedido liminar ao juiz (art. 300 do CPC) para suspender de imediato a cobrança das parcelas vincendas, de condomínio pré-chaves e vedar apontamentos restritivos.
3. Via Rescisória, Indenizatória e Revisional
Quando é indicada: Para decretar a rescisão judicial com restituição à vista, cobrar aluguéis mensais pelo atraso da obra ou revisar cláusulas financeiras desequilibradas.
Benefício prático: Sentença judicial fundamentada nas súmulas e temas repetitivos do STJ para recompor integralmente o patrimônio do comprador com correção monetária e juros.
Como se Preparar para a Sua Consultoria sobre Distrato ou Atraso na Obra
A análise técnica do contrato e do histórico financeiro é essencial para calcular o valor exato a ser restituído ou indenizado. Para tornar o seu atendimento inicial ainda mais completo, recomendamos reunir:
- Contrato e Quadro Resumo do Imóvel: Tenha em mãos o Contrato ou Compromisso de Compra e Venda assinado com a construtora ou loteadora, o Quadro Resumo (que indica a data prevista de entrega e as multas), o memorial descritivo e eventuais aditivos.
- Extrato Financeiro de Pagamentos e Evolução de Obra: Emita no portal da construtora o extrato atualizado de todas as parcelas pagas (sinal, mensais, intermediárias e corretagem) e, se houver financiamento ativo, os extratos bancários com as cobranças de juros de obra.
- Comunicados de Atraso, Proposta de Distrato e Despesas Extras: Separe e-mails ou cartas da incorporadora informando o adiamento da entrega das chaves, a minuta de distrato oferecida pela empresa, comprovantes de aluguel pago durante a espera e boletos de condomínio ou IPTU cobrados antes da posse.
Caso a sua demanda envolva também regularização de escritura, usucapião, locações ou defesa do consumidor, consulte nossas páginas de Direito Imobiliário, Direito Civil e Contratos, Direito do Consumidor, Gestão de Conflitos e o painel completo de Áreas de Atuação da Cintra & Foglietto.
Especialistas à Frente do Seu Caso
Sua demanda imobiliária será conduzida diretamente pelos sócios fundadores, que unem especialização em Direito Imobiliário e Processual Civil a mais de 20 anos de experiência financeira na auditoria de contratos e cálculos:
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Dr. Ruy Cezar Cintra
Advogado especialista em Direito Imobiliário, com sólida vivência nas áreas Cível, Contratual, Ambiental e Tributária. Atuou por vários anos na regularização e implantação de empreendimentos e loteamentos, somando cursos de extensão em conciliação cível e histórico junto à Procuradoria Geral do Estado (PGE) e à Defensoria Pública.
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Dra. Claudete Foglietto
Economista e Advogada especialista em Direito Processual Civil, Conciliadora e Mediadora Judicial inscrita no CNJ. Possui mais de 20 anos de atuação na área financeira em empresas multinacionais (crédito, cobrança e análise de riscos), aplicando visão econômico-financeira precisa na revisão de contratos e cálculos de restituição.
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Proteja Seu Investimento Imobiliário
Enfrenta Atraso na Entrega da Obra ou Precisa Fazer o Distrato do Imóvel?
Não assine termos de distrato ou aditivos de prorrogação de prazo sem avaliação jurídica prévia. Encaminhe o resumo da sua situação através da nossa página de triagem para que nossos sócios analisem o seu contrato sob sigilo profissional.
Entre em Contato: +55(11) 99325-3291 | E-mail: contato@cintraefoglietto.com.br
Perguntas Frequentes Sobre Distrato Imobiliário e Atraso na Obra
Esclareça as principais dúvidas sobre devolução de valores pagos, prazo de tolerância de 180 dias, lucros cessantes e cobrança de condomínio antes das chaves.
1. Quanto o comprador tem direito a receber de volta na rescisão (distrato) do imóvel?
Depende da causa da rescisão e da data do contrato. De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da construtora (como no atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância), a restituição deve ser de 100% dos valores pagos, imediatamente e em parcela única, com correção monetária e juros. Já quando a desistência ocorre por iniciativa exclusiva do comprador sem mora da construtora, aplica-se a retenção parcial prevista na jurisprudência (geralmente entre 10% e 25% para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, ou conforme os limites legais da Lei do Distrato para contratos posteriores, vedadas retenções abusivas que esvaziem a devolução).
2. O que é o prazo de tolerância de 180 dias e quais direitos surgem quando ele é ultrapassado?
A legislação (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964) e a jurisprudência admitem a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista em contrato para a entrega do imóvel, desde que expressamente pactuada de forma clara. Ultrapassado esse prazo sem a disponibilização das chaves ao comprador, configura-se a mora da construtora: o adquirente pode optar entre rescindir o contrato com devolução integral (100%) de tudo o que pagou ou manter o negócio exigindo indenização mensal por lucros cessantes (aluguel mensal presumido) durante todo o período de atraso.
3. A construtora pode cobrar condomínio, IPTU ou juros de obra antes da entrega das chaves?
Não. Conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886, o comprador de imóvel na planta só passa a ser responsável pelo pagamento das despesas de condomínio e de IPTU a partir do momento em que recebe as chaves (imissão efetiva na posse), e não a partir da simples emissão do Habite-se. Da mesma forma, é ilícita a transferência ao consumidor dos encargos de juros de obra (taxa de evolução de obra) após o término do prazo contratual prometido para a entrega do imóvel.
4. Quando cabe a Ação Revisional de Cláusulas Contratuais em financiamentos e compras de imóveis?
A Ação Revisional é indicada quando o contrato imobiliário apresenta desequilíbrio econômico-financeiro decorrente de cláusulas abusivas, tais como aplicação ilegal do INCC após a conclusão da obra ou durante o atraso da construtora, capitalização não contratada de juros (tabela Price ou SAC com distorções), taxas de juros muito superiores à média de mercado divulgada pelo Banco Central ou exigência de encargos cumulativos na fase de inadimplência.
Aviso Legal e Institucional: As informações apresentadas nesta página possuem finalidade exclusivamente informativa e educativa sobre a atuação em Direito Imobiliário e Contratual da Cintra & Foglietto Advogados Associados, em estrita observância ao Código de Ética e Disciplina da OAB. Cada caso concreto exige análise documental e técnica individualizada. Para conhecer todo o escritório, retorne à página inicial da Cintra & Foglietto.