Atuação Direta C&F® — Direito Imobiliário e Propriedade
Adjudicação Compulsória e Ação de Imissão na Posse: Garanta o Registro e as Chaves do Seu Imóvel
A atuação em Adjudicação Compulsória e Imissão na Posse da Cintra & Foglietto Advogados Associados oferece suporte jurídico especializado para compradores, vendedores e investidores que precisam obter o registro definitivo de um imóvel já quitado quando não há outorga da escritura, ou que adquiriram um bem em leilão ou compra e venda e precisam ingressar rapidamente na posse física do imóvel.
Nosso trabalho une especialização em Direito Imobiliário e Registral, domínio do Processo Civil e mais de 20 anos de experiência financeira e contratual. Avaliamos a cadeia documental do imóvel para conduzir a Adjudicação Compulsória (pela via extrajudicial em cartório ou judicial) e requerer liminares de Imissão na Posse cumuladas com cobrança de taxa de ocupação.
Resumo Rápido: Quando Buscar Apoio em Adjudicação e Imissão na Posse?
Atuamos de forma extrajudicial em cartório e judicial nas quatro situações principais de transferência de propriedade e entrega de posse:
- Imóvel quitado sem escritura (Adjudicação): Quando você pagou todas as parcelas, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, faleceu, desapareceu ou a loteadora faliu.
- Comprador que não transfere o bem (Adjudicação Inversa): Quando você vendeu o imóvel, mas o comprador não registra a transferência e deixa dívidas de IPTU e condomínio no seu CPF.
- Imóvel arrematado em leilão ocupado (Imissão na Posse): Quando você arrematou um imóvel em leilão (Caixa, bancos ou judicial), registrou a propriedade e precisa desocupar o bem.
- Vendedor que não entrega as chaves: Quando a compra e venda foi concluída e registrada na matrícula, mas o vendedor ou terceiro se recusa a desocupar o imóvel no prazo acordado.
Frentes Especializadas em Propriedade e Posse Imobiliária
Como Garantimos a Matrícula no Seu Nome e a Entrega Efetiva das Chaves
No Direito Brasileiro, quem não registra não é dono e quem tem a propriedade registrada tem o direito de ingressar na posse do seu imóvel. Conheça em detalhes cada frente de atuação direta do nosso escritório.
)
1. Adjudicação Compulsória Judicial e Extrajudicial
Quando o comprador cumpre integralmente o pagamento do preço ajustado no compromisso de compra e venda (ou cessão de direitos), mas não consegue obter a escritura pública definitiva, a lei permite suprir a assinatura do vendedor (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).
- Adjudicação Compulsória Extrajudicial em Cartório (Art. 216-B da Lei nº 6.015/1973): Processamento direto no Cartório de Registro de Imóveis mediante Ata Notarial e notificação do vendedor (com presunção legal de anuência em caso de inércia após 15 dias úteis).
- Adjudicação Compulsória Judicial: Obtenção de sentença judicial que substitui a escritura pública definitiva quando o vendedor é falecido sem inventário, encontra-se em local incerto ou quando há óbices registrais e fiscais na construtora.
- Dispensa de Registro Prévio do Compromisso (Súmula 239 do STJ): O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro prévio do contrato particular de compra e venda no Cartório de Imóveis.
)
2. Adjudicação Compulsória Inversa (Defesa do Vendedor)
Muitas vezes, quem sofre com a falta de transferência do imóvel é o próprio vendedor: o comprador quita o bem e entra na posse, mas se recusa ou procrastina a lavratura da escritura para não pagar ITBI e emolumentos.
- Legitimidade Ativa do Vendedor (Art. 216-B, § 1º, da LRP): Ação judicial ou procedimento extrajudicial movido pelo promitente vendedor para forçar o comprador a receber o título de propriedade e atualizar a matrícula.
- Cessação de Execuções Fiscais e Condominiais: Retirada definitiva do nome do antigo proprietário da matrícula para impedir novas cobranças de IPTU, taxas de condomínio e multas municipais em seu CPF ou CNPJ.
- Ressarcimento de Dívidas Pagas pelo Vendedor: Cobrança regressiva de tributos e cotas condominiais que o vendedor foi obrigado a quitar por inércia do comprador após a entrega das chaves.
)
3. Ação de Imissão na Posse (Leilões e Compra e Venda)
A Ação de Imissão na Posse é a medida petitória cabível para o proprietário (com título registrado na matrícula) que adquiriu o imóvel, mas ainda nunca exerceu a posse física porque o bem permanece ocupado por terceiros ou pelo vendedor.
- Imóveis Arrematados em Leilão Extrajudicial ou Venda Direta (Lei nº 9.514/1997): Pedido de liminar para desocupação em 60 dias (art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária) em favor de arrematantes de leilões da Caixa Econômica Federal e demais bancos.
- Compra e Venda Tradicional sem Entrega das Chaves: Pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC) quando o vendedor recebe o pagamento ou assina a escritura, mas se recusa a desocupar o imóvel no prazo estipulado.
- Atuação na expedição de mandado judicial de imissão na posse e acompanhamento de cumprimento junto ao Oficial de Justiça para entrega segura das chaves.
)
4. Taxa de Ocupação, Lucros Cessantes e Defesa Técnica
Enquanto o ocupante permanece no imóvel sem respaldo legal, o legítimo proprietário fica impedido de morar ou alugar o bem. Exigimos a recomposição financeira integral pelo período de retenção indevida.
- Taxa de Ocupação em Imóveis de Leilão (Art. 37-A da Lei nº 9.514/1997): Cobrança mensal equivalente a 1% do valor do imóvel (ou valor locatício de mercado), devida pelo ocupante desde a data da consolidação da propriedade ou arrematação até a efetiva entrega das chaves.
- Multa Contratual, Aluguéis e Encargos: Cumulação do pedido de imissão na posse com a cobrança de cláusula penal por atraso na desocupação, lucros cessantes, condomínio e IPTU do período.
- Defesa de Possuidores e Mutuários: Atuação técnica na defesa contra pedidos de imissão na posse ou adjudicação quando há nulidade no leilão extrajudicial (falta de intimação pessoal) ou ausência de quitação do preço.
Metodologia de Trabalho
Qual é o Melhor Caminho para o Seu Caso: Adjudicação em Cartório, Via Judicial ou Liminar de Posse?
Na Cintra & Foglietto, auditamos a matrícula atualizada do imóvel, os comprovantes de quitação e a situação da posse para escolher o instrumento jurídico mais célere e econômico:
1. Adjudicação Extrajudicial em Cartório
Quando é indicada: Quando o comprador possui contrato válido e prova documental inequívoca da quitação do preço, e o imóvel já conta com matrícula individualizada e regular perante o Registro de Imóveis.
Benefício prático: Tramitação administrativa diretamente no Cartório de Notas e no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei nº 6.015/1973), na qual o silêncio do vendedor notificado após 15 dias úteis importa em concordância.
2. Ação Judicial de Adjudicação Compulsória
Quando é indicada: Quando há litígio, contestação do vendedor ou de seus herdeiros, necessidade de comprovar a quitação por outros meios de prova em juízo ou bloqueios e indisponibilidades na matrícula original.
Benefício prático: Prolação de sentença judicial com força de escritura pública (art. 1.418 do Código Civil), expedindo-se carta de adjudicação para transferência definitiva da propriedade no cartório.
3. Ação de Imissão na Posse com Pedido Liminar
Quando é indicada: Quando o proprietário ou arrematante já possui o domínio registrado na matrícula do imóvel, mas encontra o bem ocupado indevidamente após a notificação extrajudicial de desocupação.
Benefício prático: Concessão de liminar para desocupação rápida (60 dias em leilões da Lei nº 9.514/1997 ou prazo fixado pelo juiz pelo art. 300 do CPC) cumulada com cobrança mensal de taxa de ocupação.
Como se Preparar para a Sua Consultoria sobre Adjudicação ou Imissão na Posse
A verificação prévia do contrato, da prova de quitação e da certidão de matrícula define o procedimento aplicável. Para tornar a análise do seu caso mais rápida e assertiva, recomendamos separar:
- Em casos de Adjudicação Compulsória (Comum ou Inversa): Reúna o compromisso de compra e venda, promessa de cessão ou sucessão de contratos particulares (sem cláusula de arrependimento exercida), o termo de quitação, recibos ou comprovantes bancários de pagamento total do preço, a certidão de matrícula atualizada do imóvel e o carnê de IPTU.
- Em casos de Imissão na Posse de Imóvel de Leilão: Tenha em mãos o Edital do Leilão, o Auto ou Carta de Arrematação (ou escritura pública de compra e venda direta junto ao banco), a matrícula do imóvel já atualizada com o registro em seu nome e os dados conhecidos sobre quem ocupa o bem atualmente.
- Em casos de Imissão na Posse em Compra e Venda Comum: Separe a escritura pública registrada na matrícula do imóvel, o contrato que fixou a data limite para a entrega das chaves e as notificações ou mensagens enviadas solicitando a desocupação voluntária.
Caso a sua demanda envolva imóveis sem prova de quitação, invasões de posse antiga, locações ou distratos com construtoras, consulte também nossas páginas de Ação de Usucapião, Ações Locatícias e Despejo, Rescisão, Distrato e Atraso na Obra, Direito Imobiliário e o painel completo de Áreas de Atuação da Cintra & Foglietto.
Especialistas à Frente do Seu Caso
Sua demanda de Adjudicação Compulsória ou Imissão na Posse será conduzida diretamente pelos sócios fundadores, que unem sólida especialização em Direito Imobiliário e Registral à experiência em Direito Processual Civil e Mediação:
)
Dr. Ruy Cezar Cintra
Advogado especialista em Direito Imobiliário, com sólida vivência nas áreas Cível, Contratual, Ambiental e Tributária. Atuou por vários anos na solução para regularizações documentárias de imóveis, transcrição e matrícula, adjudicação compulsória, ações petitórias e possessórias, com histórico junto à Procuradoria Geral do Estado (PGE) e à Defensoria Pública.
)
Dra. Claudete Foglietto
Economista e Advogada especialista em Direito Processual Civil, Conciliadora e Mediadora Judicial inscrita no CNJ. Soma mais de 20 anos de experiência na área financeira em empresas multinacionais, conduzindo com rigor técnico a comprovação financeira de quitação, a negociação de desocupação voluntária e a cobrança de taxas de ocupação.
)
Assegure a Propriedade Plena do Seu Imóvel
Precisa Transferir o Imóvel Quitado por Adjudicação ou Entrar na Posse do Bem?
Encaminhe o resumo da situação do seu imóvel através da nossa página de triagem jurídica. Nossos sócios analisarão os seus contratos, recibos, carta de arrematação e matrícula sob sigilo profissional para indicar a solução mais rápida e segura.
Entre em Contato: +55(11) 99325-3291 | E-mail: contato@cintraefoglietto.com.br
Perguntas Frequentes Sobre Adjudicação Compulsória e Imissão na Posse
Esclareça as principais dúvidas sobre adjudicação em cartório, diferença para usucapião, desocupação de imóvel de leilão e imissão na posse.
1. Quando cabe a Adjudicação Compulsória e qual é a diferença para a Ação de Usucapião?
A Adjudicação Compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil) é cabível quando existe um negócio jurídico válido de transmissão do imóvel (como compromisso de compra e venda ou cessão de direitos sem cláusula de arrependimento exercida) e a comprovação da quitação integral do preço, mas o vendedor se recusa ou está impossibilitado de assinar a escritura definitiva. Diferentemente da Usucapião — que exige o decurso de anos de posse (de 2 a 15 anos) —, a Adjudicação Compulsória não exige tempo mínimo de posse: quitado o preço e recusada a escritura, o comprador já pode requerer imediatamente a transferência da propriedade, independentemente de o contrato particular estar registrado na matrícula (Súmula 239 do STJ).
2. Como funciona a Adjudicação Compulsória Extrajudicial diretamente em cartório?
Introduzida pela Lei nº 14.382/2022 (art. 216-B da Lei de Registros Públicos) e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça (Provimento nº 150/2023), a Adjudicação Compulsória Extrajudicial permite regularizar a propriedade sem processo judicial. Com assistência obrigatória de advogado, lavra-se uma Ata Notarial no Cartório de Notas atestando o contrato e a quitação, e protocola-se o pedido no Cartório de Registro de Imóveis. O oficial notifica o vendedor para outorgar a escritura em 15 dias úteis; se o vendedor permanecer em silêncio e não apresentar impugnação fundamentada, a inércia vale como anuência e o imóvel é registrado em nome do comprador (após o recolhimento do ITBI).
3. Qual é a diferença entre Ação de Imissão na Posse e Ação de Reintegração de Posse?
A diferença está no histórico da posse e no fundamento jurídico do pedido. A Ação de Reintegração de Posse (ação possessória) é utilizada por quem já tinha a posse física do imóvel e a perdeu em razão de esbulho (invasão). Já a Ação de Imissão na Posse (ação petitória fundada no domínio – art. 1.228 do Código Civil) é destinada ao proprietário que possui o título de propriedade devidamente registrado na matrícula do imóvel — como o arrematante de leilão ou o comprador com escritura registrada —, mas que nunca chegou a entrar na posse física do bem porque o antigo proprietário, mutuário ou terceiro se recusa a entregar as chaves.
4. Como funciona a desocupação de um imóvel ocupado arrematado em leilão?
Após registrar a Carta de Arrematação ou a escritura de compra na matrícula do imóvel, busca-se primeiramente uma notificação extrajudicial assistida para desocupação amigável com prazo definido. Caso o ocupante se recuse a sair, ajuizamos a Ação de Imissão na Posse com pedido liminar. Nos leilões extrajudiciais decorrentes de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997, art. 30), a lei determina a concessão de liminar para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, além de assegurar ao arrematante o direito de cobrar do ocupante uma taxa mensal de ocupação equivalente a 1% do valor do imóvel (art. 37-A) e todas as despesas de condomínio e IPTU até a efetiva entrega das chaves.
Aviso Legal e Institucional: As informações apresentadas nesta página possuem finalidade exclusivamente informativa e educativa sobre a atuação em Direito Imobiliário, Adjudicação Compulsória e Imissão na Posse da Cintra & Foglietto Advogados Associados, em estrita observância ao Código de Ética e Disciplina da OAB. Cada caso concreto exige análise documental, registral e técnica individualizada. Para conhecer todo o escritório, retorne à página inicial da Cintra & Foglietto.